เจ้าของอาคารหลายรายเข้าใจว่า "ตรวจสอบอาคารตามกฎหมายผ่านแล้ว = โครงสร้างแข็งแรงแน่นอน" ซึ่งไม่ตรงเสียทีเดียว งานสองอย่างนี้ตอบคำถามคนละข้อ ใช้เครื่องมือคนละชุด และมีผู้รับผิดชอบคนละกลุ่ม บทความนี้สรุปว่าอาคาร 9 ประเภทใดต้องมีผู้ตรวจสอบ ขอบเขตงานตรวจสอบครอบคลุมแค่ไหน จุดไหนต้องส่งต่อให้ทดสอบโครงสร้าง และถ้าไม่ทำมีโทษอย่างไร
ผู้ตรวจสอบอาคารคือใคร และกฎหมายบังคับกับอาคารประเภทไหน?
ผู้ตรวจสอบอาคาร คือผู้ที่ขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อทำหน้าที่ตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบอาคารตามมาตรา 32 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรานี้เพิ่มเข้ามาโดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2543 และมีกฎกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบ พ.ศ. 2548 รองรับ โดยเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 29 ธันวาคม 2548
อาคารที่เข้าข่ายต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบมี 9 ประเภท ตามเกณฑ์ขนาดและการใช้งานดังตาราง
← เลื่อนดูตารางทั้งหมด →
| ประเภทอาคาร | เกณฑ์ที่เข้าข่าย |
|---|---|
| 1. อาคารสูง | ความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป |
| 2. อาคารขนาดใหญ่พิเศษ | พื้นที่ตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป |
| 3. อาคารชุมนุมคน | พื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตร.ม. ขึ้นไป หรือรองรับคนตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป |
| 4. โรงมหรสพ | เข้าข่ายทุกขนาด |
| 5. โรงแรม | ห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป |
| 6. โรงงาน | ความสูงมากกว่า 1 ชั้น และพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตร.ม. ขึ้นไป |
| 7. สถานบริการ | พื้นที่ตั้งแต่ 200 ตร.ม. ขึ้นไป |
| 8. อาคารชุด / อาคารอยู่อาศัยรวม | พื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตร.ม. ขึ้นไป |
| 9. ป้าย | สูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือพื้นที่ป้ายตั้งแต่ 50 ตร.ม. ขึ้นไป หรือป้ายบนหลังคาและดาดฟ้าที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตร.ม. ขึ้นไป |
บ้านพักอาศัยทั่วไป อาคารพาณิชย์ขนาดเล็ก และโรงงานชั้นเดียวจึงไม่เข้าข่ายกฎหมายฉบับนี้ แต่ไม่ได้แปลว่าไม่ต้องดูแลโครงสร้าง เจ้าของอาคารยังมีหน้าที่ตามกฎหมายอื่นและตามความรับผิดทางแพ่งอยู่ หากพบร่องรอยผิดปกติควรให้วิศวกรประเมิน อ่านสัญญาณเตือนได้ที่ 5 สัญญาณฐานรากมีปัญหา
ตรวจสอบใหญ่ 5 ปี กับตรวจสอบประจำปี ต่างกันอย่างไร?
ตรวจสอบใหญ่คือการตรวจเต็มรูปแบบทุก 5 ปี หรือเป็นการตรวจครั้งแรกของอาคาร ส่วนตรวจสอบประจำปีคือการตรวจติดตามทุกปีในช่วงระหว่างการตรวจสอบใหญ่สองครั้ง ทั้งสองแบบต้องจัดทำรายงานเสนอต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น
- ตรวจสอบใหญ่ (ทุก 5 ปี) — ตรวจครอบคลุมทั้งความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร ระบบและอุปกรณ์ประกอบอาคาร ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย รวมถึงสมรรถนะและแผนบริหารจัดการความปลอดภัย
- ตรวจสอบประจำปี (ทุกปี) — ตรวจติดตามว่ารายการที่พบในการตรวจสอบใหญ่ได้รับการแก้ไขและบำรุงรักษาต่อเนื่องหรือไม่ ขอบเขตกระชับกว่า
- อาคารสร้างใหม่ — ต้องจัดให้มีการตรวจสอบหลังเข้าใช้งานแล้ว 1 ปี และเสนอรายงานผลการตรวจสอบต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นภายในปีที่ 2 นับจากเริ่มใช้อาคาร
ผู้ตรวจสอบอาคารต้องตรวจอะไรบ้าง?
ขอบเขตงานตรวจสอบอาคารครอบคลุม 4 กลุ่มหลัก ได้แก่ ความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร ระบบและอุปกรณ์ประกอบอาคาร ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย และการบริหารจัดการความปลอดภัย โดยวิธีการหลักคือการตรวจพินิจด้วยสายตา ตรวจสอบเอกสารและประวัติการบำรุงรักษา และทดลองเดินระบบเพื่อดูว่ายังทำงานได้จริง
- ความมั่นคงแข็งแรง — การต่อเติมดัดแปลงอาคาร การเปลี่ยนน้ำหนักบรรทุกและการใช้งานพื้นที่ การเปลี่ยนวัสดุก่อสร้าง การทรุดตัวของฐานราก ตลอดจนความชำรุดบกพร่องของโครงสร้างที่มองเห็นได้
- ระบบและอุปกรณ์ประกอบอาคาร — ระบบไฟฟ้าและแสงสว่าง ลิฟต์และบันไดเลื่อน ระบบปรับอากาศและระบายอากาศ ระบบสุขาภิบาลและบำบัดน้ำเสีย ระบบสื่อสารและป้องกันฟ้าผ่า
- ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย — บันไดหนีไฟและเส้นทางหนีไฟ ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ ระบบดับเพลิง เครื่องหมายและไฟฟ้าส่องสว่างฉุกเฉิน ระบบอัดอากาศและระบายควัน
- สมรรถนะและการบริหารจัดการ — สมรรถนะของบันไดหนีไฟและทางออก แผนการซ้อมอพยพ แผนบำรุงรักษาอาคารและอุปกรณ์
ฝั่งโครงสร้างในรายการนี้จึงเป็นการตรวจ "ที่มองเห็นได้" เป็นหลัก ผู้ตรวจสอบอาคารไม่ได้มีหน้าที่เจาะเก็บตัวอย่างคอนกรีตหรือทดสอบการรับน้ำหนักของพื้นให้ในตัวเอง
ผู้ตรวจสอบอาคาร กับ การทดสอบโครงสร้าง ต่างกันตรงไหน?
ความต่างหลักคือ งานตรวจสอบอาคารตอบคำถามว่า "อาคารนี้ยังปลอดภัยตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดหรือไม่" ส่วนงานทดสอบโครงสร้างตอบคำถามว่า "โครงสร้างนี้มีกำลังจริงเท่าไร" อย่างแรกได้ผลเป็นรายงานความสอดคล้องกับกฎหมาย อย่างหลังได้ผลเป็นค่าตัวเลขทางวิศวกรรมที่นำไปคำนวณต่อได้
← เลื่อนดูตารางทั้งหมด →
| หัวข้อ | ตรวจสอบอาคารตามกฎหมาย | ทดสอบโครงสร้างด้วยเครื่องมือ |
|---|---|---|
| ที่มาของหน้าที่ | บังคับตามมาตรา 32 ทวิ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร | ทำเมื่อมีเหตุจำเป็นทางวิศวกรรม ไม่ได้บังคับเป็นรอบ |
| วิธีการหลัก | ตรวจพินิจด้วยสายตา ตรวจเอกสาร ทดลองเดินระบบ | วัดค่าด้วยเครื่องมือ เก็บตัวอย่าง ให้แรงกระทำจริง |
| ผลลัพธ์ | รายงานตรวจสอบอาคารเสนอเจ้าพนักงานท้องถิ่น | ค่าตัวเลข เช่น กำลังอัด ระยะหุ้มเหล็ก การแอ่นตัว |
| รอบการทำ | ตรวจใหญ่ทุก 5 ปี และตรวจประจำปีทุกปี | เมื่อพบความผิดปกติ ก่อนต่อเติม หรือเปลี่ยนการใช้งาน |
| ผู้ดำเนินการ | ผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียน | วิศวกรและทีมทดสอบเฉพาะทาง |
| ตอบคำถาม | เป็นไปตามเกณฑ์หรือไม่ | มีกำลังจริงเท่าไร |
เมื่อไหร่ผู้ตรวจสอบอาคารจะแนะนำให้ทดสอบโครงสร้างเพิ่ม?
โดยทั่วไปเมื่อพบร่องรอยที่บ่งชี้ว่าโครงสร้างอาจสูญเสียกำลัง หรือเมื่อข้อมูลเดิมของอาคารไม่เพียงพอต่อการประเมิน สัญญาณที่มักนำไปสู่การทดสอบเชิงลึกได้แก่
- รอยร้าวที่มีทิศทางชัดเจนบนเสา คาน หรือผนังรับน้ำหนัก โดยเฉพาะรอยร้าวเฉียงใกล้หัวเสาและปลายคาน
- พื้นแอ่นตัวมากผิดปกติ สั่นเมื่อมีคนเดิน หรือมีรอยร้าวใต้ท้องพื้นเป็นแนวยาว
- คอนกรีตกะเทาะหลุดจนเห็นเหล็กเสริมเป็นสนิม โดยเฉพาะบริเวณที่โดนน้ำหรือความชื้นสะสม
- อาคารเคยผ่านเหตุเพลิงไหม้ น้ำท่วม หรือแรงกระแทกจากยานพาหนะ
- ต้องการต่อเติม เพิ่มชั้น หรือเปลี่ยนการใช้งานให้รับน้ำหนักมากขึ้น เช่น เปลี่ยนสำนักงานเป็นคลังสินค้า
- แบบก่อสร้างและรายการคำนวณเดิมสูญหาย ไม่ทราบขนาดและตำแหน่งเหล็กเสริมที่แท้จริง
- มีงานก่อสร้างหรือตอกเสาเข็มในพื้นที่ข้างเคียงจนอาคารได้รับแรงสั่นสะเทือน
กรณีต่อเติมหรือเปลี่ยนการใช้งาน มีรายละเอียดเพิ่มเติมในบทความ อาคารเก่าก่อนต่อเติมหรือเปลี่ยนการใช้งาน ต้องตรวจโครงสร้างอะไรบ้าง ส่วนกรณีได้รับผลกระทบจากงานก่อสร้างข้างเคียง อ่านได้ที่ การตรวจวัดแรงสั่นสะเทือนจากงานตอกเสาเข็ม
ทดสอบโครงสร้างมีวิธีอะไรบ้าง เลือกอย่างไร?
หลักการเลือกคือเริ่มจากวิธีที่ไม่ทำลายและครอบคลุมพื้นที่กว้างก่อน เพื่อคัดกรองว่าบริเวณใดผิดปกติ แล้วจึงใช้วิธีที่เก็บตัวอย่างหรือให้แรงกระทำจริงเฉพาะจุดที่จำเป็น วิธีที่ใช้บ่อยกับอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กสรุปได้ดังนี้
← เลื่อนดูตารางทั้งหมด →
| วิธีทดสอบ | วัดอะไร | มาตรฐานอ้างอิง |
|---|---|---|
| Rebound Hammer | ความแข็งที่ผิวคอนกรีต ใช้คัดกรองเชิงเปรียบเทียบ | ASTM C805 |
| Ultrasonic Pulse Velocity | ความสม่ำเสมอของเนื้อคอนกรีต โพรงและรอยแตกภายใน | ASTM C597 |
| Concrete Core Test | กำลังอัดจริงจากแท่งตัวอย่างที่เจาะจากโครงสร้าง | ASTM C42 |
| Ground Penetrating Radar (GPR) | ตำแหน่ง ระยะเรียง และระยะคอนกรีตหุ้มเหล็กเสริมโดยประมาณ | ASTM D6432 |
| Half-Cell Potential | ความน่าจะเป็นของการกัดกร่อนเหล็กเสริม | ASTM C876 |
| Carbonation Depth | ความลึกที่คอนกรีตสูญเสียความเป็นด่าง | BS EN 14630 |
| Floor Load Test | การแอ่นตัวและกำลังรับน้ำหนักจริงของพื้นหรือคาน | ACI 318-19 บทที่ 27 |
| Pull-Out Test | แรงดึงถอนของพุกเคมีและพุกกลไกที่ยึดกับโครงสร้าง | ASTM E488 |
ภาพรวมของวิธีทดสอบแบบไม่ทำลายทั้งหมด พร้อมข้อจำกัดของแต่ละวิธี อ่านได้ที่ คู่มือ NDT ตรวจสอบโครงสร้างคอนกรีตแบบไม่ทำลาย และหากยังลังเลว่าควรใช้ NDT หรือเจาะ Core อ่านเปรียบเทียบได้ที่ NDT กับ Core Test เลือกอย่างไร ดูบริการทั้งหมดได้ที่หน้า ตรวจสอบโครงสร้างแบบไม่ทำลาย
ค่าที่ได้จากเครื่องมือเป็นเพียงข้อมูลดิบ การแปลผลว่าอาคารยังปลอดภัยหรือไม่ ต้องทำโดยวิศวกรโยธาที่มีใบอนุญาต (กว.) สภาวิศวกร ซึ่งจะนำค่าที่วัดได้ไปคำนวณเทียบกับน้ำหนักบรรทุกที่ใช้งานจริง อ่านเรื่องระดับใบอนุญาตวิศวกรได้ที่ ใบอนุญาตวิศวกร ภาคี สามัญ วุฒิ เซ็นแบบงานไหนได้บ้าง
ไม่จัดให้มีผู้ตรวจสอบอาคาร มีโทษอะไร?
เจ้าของอาคารที่ไม่ปฏิบัติตามมาตรา 32 ทวิ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ตามมาตรา 65 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และยังมีโทษปรับเป็นรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
นอกจากบทกำหนดโทษ อาคารที่ไม่มีรายงานตรวจสอบตามกำหนดยังมีความเสี่ยงเรื่องเงื่อนไขกรมธรรม์ประกันภัย และความรับผิดทางแพ่งหากเกิดอุบัติเหตุกับผู้ใช้อาคาร ในทางปฏิบัติจึงถือว่าค่าตรวจสอบตามรอบเป็นค่าใช้จ่ายที่คุ้มกว่าการรอให้เกิดเหตุ
สรุป
ผู้ตรวจสอบอาคารตามกฎหมายกับการทดสอบโครงสร้างเป็นงานคนละชั้นที่ทำงานต่อกัน สรุปได้ 3 ข้อ
- ตรวจสอบอาคาร — บังคับกับอาคาร 9 ประเภทตามกฎกระทรวง พ.ศ. 2548 ทำเป็นรอบ ตรวจใหญ่ทุก 5 ปีและประจำปีทุกปี ใช้การตรวจพินิจและตรวจเอกสารเป็นหลัก
- ทดสอบโครงสร้าง — ไม่ได้บังคับเป็นรอบ ทำเมื่อมีเหตุ เพื่อเปลี่ยนข้อสงสัยให้เป็นตัวเลขที่วิศวกรใช้คำนวณต่อได้
- ผู้สรุปผล — วิศวกรโยธาที่มีใบอนุญาต (กว.) สภาวิศวกร เป็นผู้แปลผลและกำหนดแนวทางซ่อมหรือเสริมกำลัง
สำหรับเจ้าของอาคาร อย่ามองรายงานตรวจสอบอาคารเป็นแค่เอกสารยื่นให้ครบ ให้อ่านหัวข้อข้อสังเกตและข้อเสนอแนะทุกครั้ง หากมีบรรทัดที่ระบุว่าควรตรวจสอบเพิ่มเติมเชิงลึก นั่นคือจุดที่ควรเรียกทีมทดสอบโครงสร้างเข้ามาทำงานต่อ ติดต่อรับใบเสนอราคาฟรีภายใน 24 ชม.
เนื้อหาสรุปข้อกำหนดและแนวปฏิบัติเพื่อความเข้าใจเบื้องต้นเท่านั้น เกณฑ์รายละเอียด รอบการตรวจ และแนวทางแก้ไขของอาคารแต่ละหลังแตกต่างกัน การประเมินความมั่นคงแข็งแรงและการกำหนดแผนทดสอบ ต้องดำเนินการโดยวิศวกรผู้รับผิดชอบโครงการนั้นโดยตรง