Technical Due Diligence คืออะไร?
Technical Due Diligence (TDD) คือการตรวจสอบสภาพทางเทคนิคของอาคารเพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อ เช่า หรือลงทุน เป้าหมายคือลดความไม่แน่นอนก่อนที่เงินจะออกจากกระเป๋า ต่างจากการตรวจบ้านทั่วไปที่เน้นงานสถาปัตย์และงานระบบ TDD ลงลึกถึงความสามารถในการรับน้ำหนักของโครงสร้างและความเสี่ยงที่ต้องซ่อมในอนาคต
← เลื่อนดูตารางทั้งหมด →
| ประเด็น | ตรวจบ้าน / ตรวจรับห้องทั่วไป | Technical Due Diligence |
|---|---|---|
| เป้าหมาย | หาข้อบกพร่องงานตกแต่งและงานระบบ | ประเมินความเสี่ยงเชิงโครงสร้างและงบซ่อมก่อนตัดสินใจ |
| ขอบเขต | ผิวงาน สี รอยรั่ว ประตูหน้าต่าง ไฟฟ้า ประปา | เสา คาน พื้น ฐานราก เสาเข็ม กำลังคอนกรีต การทรุดตัว |
| เครื่องมือ | ตรวจด้วยสายตาและเครื่องมือพื้นฐาน | เครื่องมือ NDT ตามมาตรฐาน ASTM และการทดสอบรับน้ำหนักจริง |
| ผลลัพธ์ | รายการแก้ไขงานตกแต่ง | รายงานรับรองโดยวิศวกรโยธาที่มีใบอนุญาต (กว.) สภาวิศวกร พร้อมลายเซ็นและเลขทะเบียน และข้อจำกัดการใช้งาน |
| ใช้ต่อรองราคาได้ | ได้ในวงเงินจำกัด | ได้ เพราะอ้างอิงหลักฐานเชิงตัวเลข |
ทำไมต้องตรวจก่อนเซ็นสัญญา?
เพราะความเสี่ยงที่มองไม่เห็นด้วยตาเปล่าจะกลายเป็นภาระของผู้ซื้อหรือผู้เช่าทันทีที่เซ็นสัญญา ความเสี่ยงที่พบบ่อยที่สุดมี 5 ข้อ
- อาคารเดิมออกแบบไว้คนละวัตถุประสงค์ — โกดังที่ออกแบบสำหรับเก็บของเบา แต่ผู้เช่ารายใหม่จะวางชั้นวาง (racking) สูงหลายชั้นหรือใช้รถโฟล์คลิฟต์หนัก
- ไม่มีแบบก่อสร้างและเอกสารการทดสอบเดิม — ไม่รู้ขนาดเหล็กเสริม ความลึกเสาเข็ม หรือกำลังคอนกรีตที่ใช้ออกแบบ
- เคยต่อเติมหรือดัดแปลงโดยไม่มีวิศวกรรับรอง — เพิ่มชั้นลอย เจาะพื้น ตัดคานเพื่อเดินท่อ หรือขยายพื้นที่โดยไม่มีการคำนวณ
- การทรุดตัวต่างระดับ — พบมากในพื้นที่ชั้นดินอ่อนกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะอาคารที่มีส่วนต่อเติมวางบนฐานรากคนละระบบกับอาคารหลัก
- คอนกรีตเสื่อมสภาพและเหล็กเสริมเป็นสนิม — พบบ่อยในอาคารริมทะเล โรงงานที่มีสารเคมี หรืออาคารที่มีน้ำรั่วซึมสะสมหลายปี
ต้นทุนการตรวจสอบเป็นค่าใช้จ่ายครั้งเดียวก่อนตัดสินใจ ส่วนต้นทุนการเสริมกำลังโครงสร้างที่พบทีหลังเป็นค่าใช้จ่ายที่ต่อรองไม่ได้แล้ว การตรวจก่อนจึงทำให้คุณมีทางเลือกครบทั้งสามทาง คือ ซื้อ ต่อรอง หรือเดินออก
ขั้นตอนการตรวจสอบมีกี่ขั้น?
งาน Technical Due Diligence ที่ทำครบถ้วนมักแบ่งเป็น 5 ขั้น คือ รวบรวมเอกสาร สำรวจหน้างาน ทดสอบแบบไม่ทำลาย พิสูจน์กำลังจริง และรายงานวิศวกร ผลของขั้นก่อนหน้าจะกำหนดขอบเขตของขั้นถัดไป ไม่ใช่การตรวจทุกอย่างพร้อมกันตั้งแต่วันแรก
ต้องตรวจอะไรบ้าง? เช็กลิสต์ 6 หมวด
ขอบเขตงานที่ครอบคลุมพอจะใช้ตัดสินใจได้ ควรตอบคำถามให้ครบ 6 หมวด ตั้งแต่เอกสารจนถึงการทรุดตัว ดังตาราง
← เลื่อนดูตารางทั้งหมด →
| หมวด | คำถามที่ต้องตอบให้ได้ | วิธีที่ใช้บ่อย |
|---|---|---|
| 1. เอกสารและแบบ | มีแบบก่อสร้างจริง (as-built) ใบอนุญาต และรายการคำนวณหรือไม่ อาคารเคยดัดแปลงอะไรบ้าง | ตรวจเอกสาร สัมภาษณ์เจ้าของ |
| 2. โครงสร้างที่มองเห็น | มีรอยร้าวที่บ่งชี้ปัญหาโครงสร้างหรือไม่ เสาคานมีการเสียรูปหรือคอนกรีตกะเทาะเห็นเหล็กหรือไม่ | สำรวจด้วยสายตา บันทึกภาพและผังตำแหน่ง |
| 3. กำลังคอนกรีตและเหล็กเสริม | คอนกรีตมีกำลังใกล้เคียงที่ออกแบบหรือไม่ เหล็กเสริมวางอย่างไร ระยะหุ้มพอไหม เป็นสนิมหรือยัง | Rebound Hammer (ASTM C805), UPV (ASTM C597), Rebar Scan, Half-Cell (ASTM C876), Core Test (ASTM C42/C39) |
| 4. ฐานรากและเสาเข็ม | ใช้เสาเข็มระบบใด ยาวเท่าไหร่ มีความเสียหายหรือไม่ ข้อมูลตรงกับแบบหรือเปล่า | Parallel Seismic (ASTM D8381), GPR (ASTM D6432), เจาะสำรวจดินเพิ่มเมื่อจำเป็น |
| 5. พื้นรับน้ำหนัก | พื้นรับน้ำหนักการใช้งานใหม่ได้จริงหรือไม่ โดยเฉพาะพื้นโกดังที่จะวางชั้นวางหรือเครื่องจักร | Floor Load Test, Rebar Scan, ทบทวนรายการคำนวณ |
| 6. การทรุดตัว | อาคารทรุดต่างระดับหรือไม่ ยังทรุดต่อเนื่องอยู่หรือหยุดแล้ว | สำรวจระดับ (level survey), ติดตั้งหมุดวัดและติดตามผลเป็นช่วงเวลา |
ขอบเขตที่เหมาะสมขึ้นกับมูลค่าดีล อายุอาคาร และการใช้งานใหม่ที่วางแผนไว้ อาคารสำนักงานอายุไม่มากที่มีแบบครบและไม่เปลี่ยนการใช้งาน อาจตรวจเพียงหมวด 1–3 ส่วนโกดังเก่าที่จะเปลี่ยนเป็นคลังสินค้าหนักควรตรวจครบทั้ง 6 หมวด
ใช้วิธีทดสอบอะไร และอ้างอิงมาตรฐานใด?
วิธีทดสอบส่วนใหญ่ในงานนี้เป็นแบบไม่ทำลาย (Non-Destructive Testing) จึงทำได้ขณะอาคารยังใช้งานอยู่และไม่กระทบผู้เช่าเดิม ส่วนวิธีที่เก็บตัวอย่างหรือใช้น้ำหนักจริงจะทำเฉพาะจุดที่จำเป็น
← เลื่อนดูตารางทั้งหมด →
| วิธี | มาตรฐาน | ตอบคำถามอะไร | กระทบโครงสร้าง |
|---|---|---|---|
| Rebound Hammer | ASTM C805 | ประเมินความแข็งผิวคอนกรีตและเทียบความสม่ำเสมอระหว่างชิ้นส่วน | ไม่ทำลาย |
| Ultrasonic Pulse Velocity (UPV) | ASTM C597 | ตรวจความสม่ำเสมอภายในเนื้อคอนกรีต หาโพรงหรือรอยแตกภายใน | ไม่ทำลาย |
| Rebar Scanner / Cover Meter | BS 1881-204 | หาตำแหน่ง ระยะเรียง และระยะหุ้มของเหล็กเสริม | ไม่ทำลาย |
| Half-Cell Potential | ASTM C876 | ประเมินความน่าจะเป็นที่เหล็กเสริมกำลังเกิดสนิม | ไม่ทำลาย |
| Carbonation Test | EN 14630 / RILEM CPC-18 | วัดความลึกที่คอนกรีตสูญเสียสภาพด่างที่ปกป้องเหล็กเสริม | เจาะผิวเล็กน้อย |
| Ground Penetrating Radar (GPR) | ASTM D6432 | ตรวจวัตถุฝังใต้พื้นและใต้ดิน ความหนาพื้น ตำแหน่งท่อ | ไม่ทำลาย |
| Parallel Seismic | ASTM D8381 | ประเมินความยาวเสาเข็มของอาคารที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว | ต้องเจาะหลุมอ้างอิง |
| Core Test | ASTM C42/C39 | วัดกำลังอัดคอนกรีตจริงจากตัวอย่างที่เจาะออกมา | ทำลายเฉพาะจุด |
| Floor Load Test | ACI 318-19 บทที่ 27 | พิสูจน์ว่าพื้นรับน้ำหนักที่กำหนดได้จริงโดยไม่เสียหาย | ทดสอบด้วยน้ำหนักจริง |
| Pull-Out Test (พุกเคมี) | ASTM E488 | ตรวจกำลังยึดของสลักเกลียวและพุกที่ติดตั้งกับโครงสร้างเดิม | ทดสอบเฉพาะจุด |
รายละเอียดการเลือกวิธีอ่านเพิ่มได้ที่บทความ NDT ตรวจสอบโครงสร้างคอนกรีตแบบไม่ทำลาย และ NDT vs Core Test ต่างกันอย่างไร
ควรขอเอกสารอะไรจากเจ้าของก่อนเข้าตรวจ?
ควรขอเอกสาร 8 รายการ เริ่มจากแบบก่อสร้างจริงและรายการคำนวณ ยิ่งได้เอกสารครบ ขอบเขตการทดสอบหน้างานก็ยิ่งเล็กลงและประหยัดขึ้น
- แบบก่อสร้างจริง (as-built drawings) โดยเฉพาะแบบโครงสร้างและแบบฐานราก
- รายการคำนวณโครงสร้าง และค่าน้ำหนักบรรทุกจรที่ใช้ออกแบบพื้นแต่ละชั้น
- ใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตดัดแปลงอาคาร (ถ้ามีการต่อเติม)
- รายงานเจาะสำรวจดินของโครงการเดิม
- ผลทดสอบเสาเข็มเดิม เช่น รายงาน Seismic Integrity Test หรือ Dynamic Load Test
- ผลทดสอบกำลังอัดคอนกรีตระหว่างก่อสร้าง
- ประวัติการซ่อมแซม การเสริมกำลัง และเหตุการณ์น้ำท่วมหรือเพลิงไหม้
- รายงานตรวจสอบอาคารประจำปีตามกฎหมายควบคุมอาคาร (สำหรับอาคารที่เข้าข่าย)
กรณีนี้พบบ่อยกับโกดังและอาคารเก่า ให้ถือว่าข้อมูลโครงสร้างเป็นศูนย์ และต้องใช้การทดสอบหน้างานสร้างข้อมูลขึ้นใหม่ทั้งหมด ซึ่งทำให้ขอบเขตงานและงบประมาณสูงกว่าปกติ ควรเผื่อเวลาและงบส่วนนี้ไว้ตั้งแต่ตอนเจรจา
สัญญาณแบบไหนที่ต้องหยุดแล้วตรวจให้ลึก? (7 ข้อ)
สัญญาณ 7 ข้อต่อไปนี้ไม่ได้แปลว่าอาคารใช้ไม่ได้ แต่แปลว่าต้องมีข้อมูลเพิ่มก่อนตัดสินใจ
- รอยร้าวเฉียงที่หัวเสาหรือปลายคาน — ต่างจากรอยร้าวลายงาที่ผิวฉาบ เพราะเกี่ยวข้องกับแรงในโครงสร้างโดยตรง
- พื้นหรือประตูไม่ได้ระดับอย่างชัดเจน — อาจเกิดจากการทรุดตัวต่างระดับ
- คอนกรีตกะเทาะจนเห็นเหล็กเสริมเป็นสนิม — พื้นที่หน้าตัดเหล็กลดลง กำลังรับน้ำหนักลดตาม
- รอยแยกระหว่างอาคารหลักกับส่วนต่อเติม — บ่งชี้ว่าสองส่วนทรุดตัวไม่เท่ากัน
- มีการเจาะพื้นหรือตัดคานเพื่อเดินงานระบบ — โดยเฉพาะถ้าไม่มีเอกสารรับรองจากวิศวกร
- เพิ่มชั้นลอยหรือชั้นเก็บของภายหลัง — น้ำหนักบรรทุกเกินที่ออกแบบไว้เดิมได้ง่าย
- เจ้าของไม่ยอมให้เข้าตรวจบางพื้นที่ — เป็นสัญญาณเชิงบริหารที่ควรระวังพอ ๆ กับสัญญาณเชิงเทคนิค
ถ้าอาคารมีอายุมากหรือเคยดัดแปลงหลายรอบ อ่านแนวทางเพิ่มเติมได้ที่ การประเมินโครงสร้างอาคารเก่าก่อนรีโนเวท และหากประเด็นหลักอยู่ที่ฐานราก ดูที่ ตรวจสอบเสาเข็มก่อนซื้ออาคาร
โกดังและโรงงานต้องตรวจเพิ่มอะไร?
โกดังและโรงงานต้องตรวจพื้นรับน้ำหนักเป็นพิเศษ เพราะน้ำหนักบรรทุกจากการใช้งานสูงและกระจุกตัวเป็นจุด ประเด็นที่ต้องตรวจเพิ่มจากอาคารสำนักงานมี 5 ข้อ
- พื้นรับน้ำหนักได้เท่าไหร่จริง ๆ — ชั้นวางสินค้าถ่ายน้ำหนักลงแผ่นฐาน (base plate) เป็นจุด ไม่ใช่น้ำหนักกระจายสม่ำเสมอ ค่าที่ระบุในเอกสารการตลาดจึงมักไม่พอใช้ตัดสินใจ
- พื้นวางบนดินหรือวางบนเสาเข็ม — พื้นวางบนดิน (slab on ground) ในเขตดินอ่อนมีโอกาสทรุดตัวตามเวลา ต่างจากพื้นที่ถ่ายน้ำหนักลงเสาเข็มโดยตรง
- เส้นทางวิ่งของรถโฟล์คลิฟต์และรถบรรทุก — น้ำหนักล้อและแรงกระแทกซ้ำ ๆ ทำให้พื้นเสียหายเร็วกว่าพื้นที่จอดนิ่ง
- ความราบเรียบของพื้น (floor flatness) — สำคัญมากถ้าจะใช้ชั้นวางสูงหรือรถยกแบบทางแคบ
- โครงหลังคาเหล็กและระบบยึด — โดยเฉพาะถ้าจะแขวนงานระบบ ท่อดับเพลิง หรือรางเครน
รายละเอียดเรื่องพื้นและวิธีพิสูจน์กำลังอ่านต่อได้ที่ พื้นโรงงานและคลังสินค้ารับน้ำหนักได้เท่าไหร่ พิสูจน์อย่างไร
ตรวจสอบใช้เวลานานแค่ไหน?
โดยทั่วไปงานหน้างานใช้ 1–2 วันต่ออาคาร และรายงานฉบับสมบูรณ์ใช้ประมาณ 7–14 วันทำการ ทั้งนี้ขึ้นกับขอบเขตงาน ควรเผื่อกรอบเวลานี้ไว้ในตารางการเจรจาตั้งแต่ต้น
ถ้าดีลมีกำหนดเซ็นสัญญาเร็ว แนะนำให้เริ่มจากขั้นที่ 1–3 ก่อนเพื่อให้ได้ภาพรวมความเสี่ยง แล้วจึงกำหนดเงื่อนไขในสัญญาให้ครอบคลุมผลการทดสอบขั้นที่ 4 ที่จะตามมาภายหลัง
งบประมาณเท่าไหร่?
ค่าใช้จ่ายคิดจากวิธีที่ใช้ จำนวนจุดตรวจ ความยากในการเข้าถึง และระยะทางหน้างาน ไม่ได้คิดเป็นราคาเหมาต่อตารางเมตรของอาคาร ตารางด้านล่างเทียบระดับราคาเชิงสัมพัทธ์ให้เห็นภาพก่อนขอใบเสนอราคา
← เลื่อนดูตารางทั้งหมด →
| ชุดตรวจ | เหมาะกับ | ประกอบด้วย | ระดับราคา |
|---|---|---|---|
| คัดกรองเบื้องต้น | อาคารมีแบบครบ ใช้งานเดิมต่อ | สำรวจด้วยสายตา + Rebound Hammer + Rebar Scan | 💰 |
| ก่อนซื้อหรือก่อนเช่า | อาคารทั่วไปที่ต้องการข้อมูลพอใช้ตัดสินใจ | ชุดคัดกรอง + UPV + Half-Cell + สำรวจระดับ | 💰💰 |
| พิสูจน์กำลังจริง | เปลี่ยนการใช้งาน เพิ่มน้ำหนัก หรือพบสัญญาณเสี่ยง | ชุดก่อนซื้อ + Core Test + Floor Load Test + Parallel Seismic ตามความจำเป็น | 💰💰💰 |
ระดับ 💰 ข้างต้นเป็นการเปรียบเทียบเชิงสัมพัทธ์ระหว่างชุดตรวจเท่านั้น ไม่ใช่ตารางราคาบริการ ดูโครงสร้างราคาแบบละเอียดได้ที่ ราคาตรวจสอบโครงสร้าง NDT 2026 หรือส่งขอบเขตงานมาเพื่อติดต่อรับใบเสนอราคาฟรีภายใน 24 ชม.
หมายเหตุราคา: ราคานี้ยังไม่รวมค่าเดินทางและค่าขนย้ายเครื่องมือ ซึ่งคิดเพิ่มตามระยะทางของหน้างาน
เอาผลตรวจไปใช้ต่อรองอย่างไร?
ใช้เป็นหลักฐานเชิงตัวเลขในการปรับราคา กำหนดเงื่อนไข หรือจำกัดการใช้งานในสัญญา รายงานที่รับรองโดยวิศวกรมีน้ำหนักในการเจรจา เพราะเปลี่ยนข้อกังวลเชิงความรู้สึกให้เป็นตัวเลขที่คุยกันได้ แนวทางที่ใช้ได้จริงมี 4 แบบ
- ปรับราคาตามงบซ่อมที่ประเมินได้ — ใช้ประมาณการค่าเสริมกำลังหรือค่าซ่อมเป็นฐานในการต่อรอง
- กำหนดเงื่อนไขให้ผู้ขายแก้ไขก่อนโอน — ระบุขอบเขตงานซ่อมและเกณฑ์ตรวจรับให้ชัดในสัญญา
- เขียนข้อจำกัดการใช้งานลงในสัญญาเช่า — เช่น น้ำหนักบรรทุกสูงสุดของพื้นแต่ละโซน เพื่อป้องกันข้อพิพาทภายหลัง
- กันเงินไว้ส่วนหนึ่ง (retention) — จนกว่าผลทดสอบส่วนที่เหลือจะออกครบ
สรุป
การตรวจสอบโครงสร้างก่อนซื้อหรือเช่าอาคารไม่ได้มีไว้เพื่อหาข้อเสียของอาคาร แต่เพื่อให้รู้ว่ากำลังจ่ายเงินซื้ออะไร และอาคารรองรับการใช้งานที่วางแผนไว้ได้แค่ไหน จุดสำคัญมี 3 ข้อ
- พิจารณาให้ครบทั้ง 6 หมวด แล้วเลือกขอบเขตตามอายุอาคาร มูลค่าดีล และการใช้งานใหม่
- ขอเอกสารเดิมให้มากที่สุดเพื่อลดขอบเขตการทดสอบหน้างาน
- ให้วิศวกรผู้รับผิดชอบกำหนดผังจุดตรวจตามการใช้งานใหม่ที่ต้องการ ไม่ใช่ตรวจตามรายการสำเร็จรูป