ใครที่กำลังจะสร้างบ้านหรืออาคาร ขั้นตอนที่ข้ามไม่ได้คือการขออนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานท้องถิ่น หลายคนกลัวว่าจะยุ่งยาก แต่ความจริงแล้วกระบวนการมีลำดับชัดเจนตามกฎหมาย สิ่งที่ทำให้ช้ามักไม่ใช่ตัวระบบ แต่คือเอกสารไม่ครบหรือแบบไม่ผ่านเกณฑ์จนถูกตีกลับ บทความนี้จึงสรุปทั้งขั้นตอน เอกสาร สถานที่ยื่น ระยะเวลา และเกณฑ์เรื่องวิศวกรเซ็นแบบ ไว้ในที่เดียว
5 ขั้นตอนขออนุญาตก่อสร้าง ตั้งแต่เตรียมแบบจนได้ใบอนุญาต
ภาพรวมของกระบวนการทั้งหมดเป็นดังนี้
← เลื่อนดูตารางทั้งหมด →
| ขั้นตอน | สิ่งที่ต้องทำ | ระยะเวลาโดยประมาณ |
|---|---|---|
| 1. เตรียมแบบและเอกสาร | จ้างออกแบบ จัดทำแบบก่อสร้าง รายการคำนวณ (กรณีเข้าข่ายงานวิศวกรรมควบคุม) และรวบรวมเอกสารสิทธิ์-เอกสารส่วนตัว | ขึ้นกับขนาดงานออกแบบ มักเป็นหลักสัปดาห์ถึงหลักเดือน |
| 2. ยื่นคำขอ ข.1 | ยื่นแบบฟอร์ม ข.1 พร้อมเอกสารครบชุด ต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามที่ตั้งแปลง | 1 วัน |
| 3. เจ้าหน้าที่ตรวจพิจารณา | ตรวจแบบกับข้อกำหนดผังเมือง ระยะร่น และกฎหมายควบคุมอาคาร อาจมีการตรวจสถานที่หรือแจ้งให้แก้ไขแบบ | ตามกฎหมายไม่เกิน 45 วัน (ขยายได้ 2 ครั้ง ครั้งละไม่เกิน 45 วัน) |
| 4. รับใบอนุญาต อ.1 | ชำระค่าธรรมเนียมตามอัตราที่กฎหมายกำหนด และรับใบอนุญาตก่อสร้าง | 1 วัน |
| 5. แจ้งเริ่มงาน + ก่อสร้าง | แจ้งวันเริ่มงานและชื่อผู้ควบคุมงานต่อท้องถิ่น เก็บใบอนุญาตไว้ที่หน้างาน และก่อสร้างตรงตามแบบที่ได้รับอนุญาต | ตามอายุใบอนุญาต (ต่ออายุได้ก่อนหมดอายุ) |
จุดที่คนพลาดบ่อยคือขั้นตอนที่ 5 — ได้ใบอนุญาตแล้วแต่ก่อสร้างไม่ตรงแบบ เช่น ขยับตำแหน่งอาคารจนผิดระยะร่น หรือเพิ่มพื้นที่ใช้สอย ซึ่งถือเป็นการดัดแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาตและมีโทษเช่นกัน ถ้าจำเป็นต้องแก้แบบระหว่างก่อสร้าง ให้ยื่นขอแก้ไขใบอนุญาตก่อน
เอกสารขออนุญาตก่อสร้าง ต้องใช้อะไรบ้าง (Checklist)
ชุดเอกสารมาตรฐานที่ใช้ยื่นพร้อมคำขอ ข.1 มีดังนี้ (จำนวนชุดของแบบก่อสร้างเป็นไปตามที่แต่ละท้องถิ่นกำหนด)
- แบบฟอร์มคำขออนุญาต (ข.1): ขอรับได้ที่สำนักงานท้องถิ่นหรือดาวน์โหลดจากเว็บไซต์ของหน่วยงาน
- เอกสารสิทธิ์ที่ดิน: สำเนาโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์อื่นถ่ายเท่าฉบับจริงครบทุกหน้า
- เอกสารผู้ขอ: สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน (กรณีนิติบุคคลใช้หนังสือรับรองการจดทะเบียน)
- หนังสือยินยอม (ตามกรณี): หนังสือยินยอมเจ้าของที่ดินถ้าสร้างบนที่ดินผู้อื่น และหนังสือยินยอมเพื่อนบ้านกรณีก่อสร้างชิดเขตที่ดินตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด
- แบบก่อสร้าง: ผังบริเวณ แปลนพื้นทุกชั้น รูปด้าน รูปตัด และแบบโครงสร้าง-งานระบบตามขอบเขตงาน
- รายการคำนวณโครงสร้าง: สำหรับอาคารที่เข้าข่ายงานวิศวกรรมควบคุม ลงนามโดยวิศวกรผู้ออกแบบ
- หนังสือรับรองผู้ประกอบวิชาชีพ: หนังสือรับรองของวิศวกรและ/หรือสถาปนิกผู้ออกแบบ พร้อมสำเนาใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ (ใบ กว. / ใบ ก.ส.)
- หนังสือแสดงความยินยอมของผู้ควบคุมงาน: ยื่นพร้อมคำขอหรือก่อนเริ่มก่อสร้าง ตามแบบฟอร์มที่ท้องถิ่นกำหนด
สำหรับงานที่ฐานรากมีนัยสำคัญ หลายหน่วยงานให้ความสำคัญกับที่มาของค่าการรับน้ำหนักดินในรายการคำนวณ อ่านรายละเอียดว่ารายงานเจาะสำรวจดินเกี่ยวข้องกับการยื่นขออนุญาตอย่างไรได้ในบทความ รายงานเจาะสำรวจดินสำหรับยื่นขออนุญาตก่อสร้าง
ยื่นที่ไหน ใช้เวลากี่วัน?
ยื่นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามที่ตั้งของแปลงที่ดิน — ในกรุงเทพฯ คือสำนักงานเขต ต่างจังหวัดคือเทศบาลหรือ อบต. ที่พื้นที่นั้นสังกัด (เมืองพัทยามีหน่วยงานของตนเอง) ปัจจุบันหลายพื้นที่เปิดให้ยื่นคำขอผ่านระบบออนไลน์ของหน่วยงานได้ด้วย
เรื่องระยะเวลา กฎหมายกำหนดให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจพิจารณาและแจ้งผลภายใน 45 วัน นับแต่วันยื่นคำขอ หากมีเหตุจำเป็นขยายได้ไม่เกิน 2 ครั้ง ครั้งละไม่เกิน 45 วัน ในทางปฏิบัติถ้าแบบและเอกสารเรียบร้อยตั้งแต่แรก มักได้ผลเร็วกว่ากรอบเวลาสูงสุด ตัวแปรที่ทำให้ช้าจริง ๆ คือการถูกแจ้งให้แก้ไขแบบหรือส่งเอกสารเพิ่มเติม ซึ่งทำให้นับเวลาใหม่ในแต่ละรอบ
อีกช่องทางหนึ่งคือการแจ้งก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ — หากแบบได้รับการออกแบบและรับรองโดยสถาปนิกและวิศวกรระดับที่กฎหมายกำหนด เจ้าของอาคารสามารถยื่นแจ้งพร้อมเอกสารครบชุด แล้วเริ่มก่อสร้างได้เมื่อได้รับใบรับแจ้ง โดยไม่ต้องรอกระบวนการตรวจพิจารณาใบอนุญาตตามปกติ เหมาะกับโครงการที่ต้องการเริ่มงานเร็วและมีทีมผู้ออกแบบที่มีคุณสมบัติครบ
บ้านแบบไหนต้องมีวิศวกรเซ็นแบบ?
คำถามยอดฮิตของคนสร้างบ้านคือ "บ้านเราต้องมีวิศวกรเซ็นไหม" คำตอบอยู่ที่ว่าอาคารเข้าข่ายงานวิศวกรรมควบคุมตามกฎหมายวิศวกรหรือไม่ เกณฑ์หลักที่พบบ่อยสำหรับอาคารทั่วไป ได้แก่
- อาคารสูงตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไป (หรือโครงสร้างที่มีความสูงเข้าเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด)
- อาคารที่มีพื้นที่รวมกันเกิน 150 ตารางเมตร
- อาคารที่มีระยะห่างระหว่างศูนย์กลางเสา (ช่วงเสา) ตั้งแต่ 5 เมตรขึ้นไป
ถ้าเข้าข่ายข้อใดข้อหนึ่ง แบบโครงสร้างต้องออกแบบ-คำนวณและลงนามรับรองโดยวิศวกรโยธาที่มีใบอนุญาตจากสภาวิศวกร พร้อมแนบรายการคำนวณโครงสร้างประกอบคำขอ ในทางปฏิบัติบ้าน 2 ชั้นจำนวนมากมีพื้นที่เกิน 150 ตร.ม. จึงต้องมีวิศวกรเซ็นแบบเป็นส่วนใหญ่ นอกจากนี้อาคารที่มีพื้นที่เกินเกณฑ์ยังต้องมีสถาปนิกที่มีใบอนุญาตเป็นผู้ออกแบบสถาปัตยกรรมด้วย
ค่าใช้จ่ายส่วนการออกแบบและเซ็นแบบขึ้นกับขนาดและความซับซ้อนของอาคาร อ่านโครงสร้างราคาโดยละเอียดได้ในบทความ ค่าออกแบบโครงสร้างและค่าวิศวกรเซ็นแบบ ส่วนรายการคำนวณฐานรากที่หนักแน่นควรอ้างอิงข้อมูลชั้นดินจริงจากการเจาะสำรวจดิน โดยเฉพาะหลังกฎกระทรวงฐานรากปี 2566 ที่ยกระดับความสำคัญของข้อมูลดินในการออกแบบฐานราก ภาพรวมของงานออกแบบทั้งกระบวนการอ่านได้ที่ คู่มืองานออกแบบโครงสร้าง คสล. และวิศวกรรมโยธา หรือดูขอบเขตบริการออกแบบวิศวกรรมโยธาของ SPN
เนื้อหาสรุปหลักเกณฑ์ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อประกอบความเข้าใจเท่านั้น รายละเอียดแบบฟอร์ม จำนวนชุดเอกสาร ค่าธรรมเนียม และข้อกำหนดผังเมืองแตกต่างกันในแต่ละท้องถิ่น ก่อนยื่นจริงควรตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นที่แปลงที่ดินตั้งอยู่ หรือปรึกษาวิศวกร-สถาปนิกผู้ออกแบบของโครงการ